10 Façons D’acheter Sa Maison Sans Mise De Fonds En 2021
L’achat d’une nouvelle maison peut devenir une nécessité pour plusieurs raisons. Manque d’espace dans votre habitation actuelle, naissance d’un nouvel enfant, nouvel emploi qui occasionne un déménagement, séparation… la liste des raisons est vraiment longue.
Vous êtes peut-être aussi en train de regarder pour l’achat de votre première maison: un projet des plus excitant!
Depuis 2012, il n’est toutefois plus possible de contracter un prêt hypothécaire au Canada sans mise de fonds.
En effet, il est désormais nécessaire de faire un apport minimal de 5% de la valeur de la propriété pour qu’une institution financière considère votre demande de prêt hypothécaire. Ce montant est de 10% si la valeur de la maison dont vous souhaitez vous porter propriétaire est de plus de 500 000$.
La question suivante revient donc très souvent : comment faire pour acheter une maison sans mise de fonds?
Il existe plusieurs façons, plus ou moins connues, d’acheter une maison sans disposer de toute la mise de fonds dans son compte en banque. Les voici dans notre guide complet des 10 façons d’acheter sa maison sans mise de fonds en 2020.
1. Financer sa mise de fond avec les programmes municipaux
Afin d’attirer de nouveaux contribuables dans leurs villes et d’aider ceux qui y résident déjà à faire l’acquisition d’une propriété, plusieurs grandes villes ont mis sur pied des programmes d’accès à la propriété.
C’est le cas de la Ville de Québec.
Grâce au programme Accès Famille, la Ville de Québec rend disponible une aide financière sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5 %.
Les familles admissibles peuvent donc prendre possession d’une construction neuve dont le prix d’acquisition est égal ou inférieur à 300 000 $ (taxes et ristourne incluses).
Pour ce faire, les nouveaux acheteurs doivent faire affaires avec des entrepreneurs dont les habitations sont acceptées en vertu du programme Accès Famille – comme nous chez TerrainDev.
D’autres conditions s’appliquent et vous pouvez nous contacter pour en apprendre plus sur le programme ainsi que nos habitations qui y sont admissibles.
2. Bénéficier du RAP (Régime d’accès à la propriété)
L’expression « RAPer » est maintenant très connue.
Si vous n’en avez jamais entendu parler, celle-ci fait référence à l’utilisation des sommes disponibles dans un compte de Régime enregistré d’épargne-retraite (RÉER) afin de réunir la mise de fonds nécessaire.
Grâce à ce programme gouvernemental, un couple peut donc rassembler un total de 70 000$ pour la mise de fonds de sa maison, soit 35 000$ par individu.
Pour être en mesure d’utiliser le RÉER comme levier de financement de votre propriété, les sommes nécessaires doivent y être depuis au moins 90 jours et vous devez être premiers acheteurs ou avoir vendu votre propriété précédente il y a plus de 4 ans.
Finalement, il est important de savoir que les deux premières années sont libres de remboursement, mais que le montant « RAPé » doit être remboursé sur un maximum de 15 ans via un remboursement annuel.
3. Contracter un prêt REER afin d’accéder au RAP
Si vous n’avez pas d’argent dans votre RÉER, un prêt RÉER peut tout de même vous permettre d’accéder au RAP, et ce, avec les mêmes conditions.
Il faut toutefois agir avec précaution et s’assurer que l’institution financière qui octroie le prêt hypothécaire accepte que vous en fassiez le retrait avant son remboursement complet.
Si c’est votre cas, soyez tout de même doublement vigilant et validez votre capacité à rembourser le prêt RÉER en plus de l’hypothèque et des autres factures importantes qui découlent de l’achat de votre maison (taxes, notaires, meubles, rénovations, etc).
Finalement, le prêt RÉER vient parfois avec une surprise heureuse lors de la déclaration d’impôt de l’année suivante. En effet la cotisation RÉER a un impact sur le salaire imposable ce qui peut donner lieu à un remboursement d’impôts.
4. Recevoir du Love Money
Le « Love Money » est de l’argent reçu de la famille ou d’un ami à titre de don.
Ce dernier est généralement sans intérêt et non remboursable et la majorité des prêteurs hypothécaires l’acceptent comme mise de fonds.
Il est également intéressant de noter que si vos proches détiennent une maison ou un immeuble, que ces derniers peuvent généralement servir d’équité (une forme de garantie pour le prêteur en cas de défaut).
C’est une des façons d’obtenir de l’argent pour sa maison qui est très répandue, et ce, depuis très longtemps.
Le « love money » est toutefois une des façons que les gens hésitent à utiliser puisqu’ils ont peur de demander et/ou de subir un refus.
5. Acheter à plusieurs personnes
En achetant à plusieurs, un seul des acheteurs peut verser la mise de fonds.
De son côté, le deuxième acheteur doit s’engager à faire des versements égaux au premier acheteur ou prendre entente sur des versements inégaux si les revenus des deux acheteurs sont différents.
Il existe d’ailleurs plusieurs alternatives afin de déterminer comment se fera la vente de la maison (le cas échéant) si les versements des deux personnes sont inégaux.
Pour déterminer ces alternatives ainsi que l’impact d’une mise de fonds différentes entre les deux acheteurs, n’hésitez pas à poser les questions nécessaires à votre notaire.
6. Utiliser l’hypothèque d’un proche en garantie
Nous l’avons évoqué ci-dessus dans la section « love money », mais l’une des façons d’obtenir sa mise de fonds est d’utiliser l’hypothèque, la maison ou l’immeuble d’un tiers – comme un membre de la famille ou un ami.
Cette technique consiste donc à utiliser ce qu’on appelle une garantie collatéral ou un prêt collatéral afin d’acheter avec zéro dollars en mise de fonds.
Tout comme le « love money », il s’agit souvent et « simplement » de demander à un proche afin d’accéder à ce type d’apport au prêt hypothécaire.
7. Mettre en place une stratégie d’épargne
Cette stratégie n’est pas la plus rapide, mais elle est assurément la plus sage de toute.
En rencontrant votre planificateur financier, vous pourrez mettre en place une stratégie d’épargne gagnante et ainsi mettre de l’argent de côté pour l’achat de votre maison.
N’hésitez pas à questionner votre planificateur financier sur le fonctionnement du RÉER qui vous permettra éventuellement de « RAPer » tel que décrit au point 2 ci-dessus.
Il est important de noter que le CÉLI peut également être un vecteur d’épargne intéressant.
L’idée est donc de présenter tous vos projets futurs à votre planificateur financier afin que celui-ci dresse le meilleur plan de match pour vos besoins.
8. La location avec option d’achat
De plus en plus populaire, la location d’une unité avec option d’achat permet de résider dans votre maison avant d’en devenir propriétaire.
Ce type de financement convient généralement aux gens ayant eu des difficultés financières, aux nouveaux arrivants, aux étudiants… bref aux gens n’ayant pas de dossier de crédit ou un dossier de crédit en mauvais état.
Dans ce type de prise de possession, le locataire s’engage à verser un montant à chaque mois (le loyer) duquel est prélevé un certain pourcentage afin de contribuer à l’achat de la propriété au terme du contrat de location avec option d’achat.
Si vous optez pour ce scénario, vous devrez entre-autre déterminer la durée du bail et les conditions de location, l’échéance de l’option d’achat, le prix de vente et les frais applicable.
9. Obtenir un prêt ou se servir de sa marge de crédit
Un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle peuvent servir de mise de fonds, bien que ce ne soit pas tous les prêteurs hypothécaires qui l’acceptent.
Si vos vérifications pré-hypothécaires confirment que votre prêteur accepte ce type de participation (un courtier hypothécaire peut vous aider dans cette démarche), vous devrez tout de même présenter un excellent dossier de crédit.
Comment choisir entre le prêt personnel et la marge de crédit? La différence se trouve majoritairement au niveau de la fréquence de remboursement et du taux d’intérêt.
Alors qu’une marge de crédit personnelle présente généralement un taux d’intérêt moins élevé et une fréquence de remboursement plus flexible, elle demande aussi plus de discipline que le prêt personnel qui est généralement accompagné d’un taux d’intérêt plus élevé et des versements égaux.
10. Refinancer l’une de vos propriétés
Votre hypothèque actuelle, si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble (ou d’un autre bien prenable en garantie), peut également servir de levier à l’achat d’une deuxième propriété.
Comme nous l’avons expliqué au point 6, votre première demeure servirait alors de garantie collatérale dans l’objectif de prendre possession de votre deuxième propriété.
C’est donc une option intéressante si vous n’avez pas les liquidités nécessaires au moment présent.
Il s’agit donc d’utiliser l’une de vos propriétés qui présente une solidité financière aux yeux de l’institution prêteuse.
Beaucoup d’options, mais laquelle choisir?
Pour choisir l’option qui vous convient le mieux, vous devriez discuter avec un courtier hypothécaire et présenter votre projet ainsi que les informations concernant votre situation.
Selon votre profil de crédit et votre situation unique, celui-ci saura vous aiguiller sur la meilleure option disponible pour vous – ou un mélange de celles-ci.
L’achat avec TerrainDev
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