Guide du futur propriétaire | Comment acheter une maison sans mise de fonds
Naviguer dans le processus d’achat d’une maison sans avoir à débourser une mise de fonds peut sembler être un défi de taille. Pourtant, cette quête est loin d’être impossible et peut ouvrir la porte à une nouvelle réalité pour de nombreux aspirants propriétaires. Dans cet article, nous explorons avec vous des stratégies et des astuces qui permettent d’aborder l’acquisition immobilière d’une manière novatrice et accessible. Découvrez comment surmonter les obstacles financiers traditionnels et réaliser le rêve d’une maison, même sans une mise de fonds classique.
Est-ce qu’une mise de fonds est obligatoire au Québec?
Depuis 2012, il n’est plus possible au Canada de contracter une hypothèque sans mise de fonds. En effet, il est désormais nécessaire de faire un apport minimal de 5% de la valeur de la propriété pour qu’une institution financière considère votre demande de prêt hypothécaire. Ce montant est de 10% si la valeur de la maison dont vous souhaitez vous porter propriétaire est de plus de 500 000$.
Comment calculer la mise de fonds minimum pour l’achat d’une maison?
Quelle est la cote de crédit minimale requise pour obtenir un prêt hypothécaire?
La cote de crédit minimale requise pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec peut varier en fonction de plusieurs facteurs, y compris les politiques spécifiques de chaque institution financière. En général, une cote de crédit d’au moins 600 à 650 est souvent considérée comme un seuil minimal par certaines institutions. Cependant, pour obtenir des taux d’intérêt plus avantageux et éviter d’avoir à souscrire une assurance hypothécaire, une cote de crédit plus élevée, généralement au-dessus de 700, peut être souhaitable.
Comment se préparer à l’achat d’une première maison au Québec
Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété (RAP)?
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme mis en place au Canada par le gouvernement fédéral pour aider les citoyens à acheter leur première maison. Ce régime permet aux participants de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) en vue de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, sans avoir à payer d’impôt sur ces retraits.
Les principales caractéristiques du RAP comprennent :
- Admissibilité : Pour être admissible, vous devez être un résident canadien, n’avoir jamais été propriétaire d’une maison au cours des quatre années précédentes (ou si vous l’avez été, vous devez répondre à certaines conditions), et être un premier acheteur de maison.
- Retraits permis : Le RAP permet le retrait d’un montant maximal de 35 000 $ par personne participante (ou 70 000 $ pour un couple) de leur REER pour financer l’achat d’une première maison. Ces fonds peuvent être utilisés pour la mise de fonds, les coûts de clôture, la construction ou l’achat d’une maison neuve.
- Remboursement : Les participants doivent rembourser les montants retirés dans leur REER sur une période maximale de 15 ans. Le remboursement commence deux ans après le retrait, et si un participant ne respecte pas les remboursements annuels, la partie manquante est ajoutée à leur revenu imposable.
Le RAP offre une opportunité aux Canadiens de tirer parti de leurs économies en vue de l’achat d’une maison sans subir les conséquences fiscales habituelles liées aux retraits des régimes enregistrés. Cependant, il est important de bien comprendre les règles et les implications fiscales avant de participer à ce programme.
Questions essentielles à se poser lors de l’achat d’une maison neuve
10 solutions pour acheter une propriété sans mise de fonds
L’achat d’une nouvelle maison peut devenir une nécessité pour plusieurs raisons. Manque d’espace dans votre habitation actuelle, naissance d’un nouvel enfant, nouvel emploi qui occasionne un déménagement, séparation… la liste de raisons est longue. Vous êtes peut-être aussi en train de regarder pour l’achat de votre première maison: un projet des plus excitant!
Toutefois, vous faites probablement face à la réalité de plusieurs acheteurs, soit le prix des maisons, qui rend l’acquisition immobilière pour bien des québécois beaucoup plus difficile, particulièrement pour la mise de fond. Il existe plusieurs façons, plus ou moins connues, d’acheter une maison sans disposer de toute la mise de fonds dans son compte en banque. Voici 10 conseils pour acheter une maison sans mise de fonds.
1. Financer sa mise de fonds avec les programmes municipaux
Afin d’attirer de nouveaux contribuables dans leurs villes et d’aider ceux qui y résident déjà à faire l’acquisition d’une propriété, plusieurs grandes villes ont mis sur pied des programmes d’accès à la propriété. C’est le cas de la Ville de Québec!
Grâce au programme Accès Famille Québec, la Ville de Québec rend disponible une aide financière offerte sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5 %. L’objectif est de permettre aux familles admissibles d’acheter une maison sans mise de fonds, en leur donnant l’aide nécessaire pour la mise de fonds.
Pour être admissible à ce prêt municipal, des conditions doivent être remplies, notamment:
- Être un couple avec ou sans enfant ou famille monoparentale;
- Avoir un revenu familial brut maximum de 150 000 $;
- Et plusieurs autres critères.
Les familles admissibles peuvent donc prendre possession d’une construction neuve dont le prix d’acquisition est égal ou inférieur à 370 000 $ (taxes et ristourne incluses) + autres critères. Pour ce faire, les nouveaux acheteurs doivent faire affaire avec des entrepreneurs comme Terrain Dev dont les habitations sont acceptées en vertu du programme Accès Famille!
D’autres conditions s’appliquent et vous pouvez nous contacter pour en apprendre plus sur le programme ainsi que nos habitations qui y sont admissibles. Vous pouvez consulter le site de la ville de Québec pour en savoir plus sur le programme Accès Famille Québec et son régime d’accession!
2. Bénéficier du RAP
Le RAP est un programme gouvernemental qui permet aux acheteurs d’utiliser jusqu’à 35 000 $ de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter leur première maison. Les montants retirés sont remboursables sur une période de 15 ans, ce qui signifie que vous devez rembourser le montant retiré de votre REER chaque année en ajoutant une partie à votre revenu imposable. Grâce à ce programme gouvernemental, un couple peut donc rassembler un total de 70 000$ pour la mise de fonds requise de sa maison, soit 35 000$ par individu.
Finalement, il est important de savoir qu’alors que les deux premières années sont libres de remboursement, le montant « RAPé » doit être remboursé sur un maximum de 15 ans via un remboursement annuel. Donc, vous faites probablement le lien, le remboursement du prêt REER et du montant retiré dans le cadre du RAP peut être une charge financière très importante chaque année. De plus, dans la mesure où vous ne remboursez pas les montants requis, vous pouvez vous retrouver avec une pénalité fiscale importante. Un défaut de paiement ou un retard de paiement peut engendrer des pénalités fiscales et avoir des répercussions plus graves à long terme.
3. Contracter un prêt REER pour accéder au RAP
Si vous n’avez pas d’argent dans votre RÉER, un prêt RÉER peut tout de même vous permettre d’accéder au RAP, et ce, avec les mêmes conditions. En effet, vous pouvez contracter un prêt REER auprès de votre institution financière pour compléter le montant nécessaire. Le montant du prêt sera alors ajouté à votre REER, vous permettant d’utiliser le RAP pour acheter votre maison.
Pour être en mesure d’utiliser le RÉER comme levier de financement de votre propriété, les sommes nécessaires doivent y être depuis au moins 90 jours et vous devez être premiers acheteurs ou avoir vendu votre propriété précédente il y a plus de 4 ans. Il faut toutefois agir avec précaution et s’assurer que l’institution financière qui octroie le prêt hypothécaire accepte que vous en fassiez le retrait avant son remboursement complet.
Si c’est votre cas, soyez tout de même doublement vigilant et validez votre capacité à rembourser le prêt RÉER en plus de l’hypothèque et des autres factures importantes qui découlent de l’achat de votre maison (taxes, notaires, meubles, rénovations, etc). La dernière chose que vous voulez est de vous engagez auprès d’une banque et ne pas être en mesure de rembourser. Les problèmes d’endettements sont souvent lié à une mauvaise évaluation de la capacité de remboursement
Finalement, le prêt RÉER vient parfois avec une surprise heureuse lors de la déclaration d’impôt de l’année suivante. En effet la cotisation RÉER a un impact sur le salaire imposable ce qui peut donner lieu à un remboursement d’impôts. Il s’agit donc d’une bonne solution pour acheter une maison sans mise de fonds.
4. Recevoir du “Love Money”
Le « Love Money » est de l’argent reçu de la famille ou d’un ami à titre de don pour vous aider financièrement. Si vous avez des proches disposés à vous aider financièrement, vous pouvez les solliciter pour un don ou un prêt sans intérêt pour votre mise de fonds. Dans le cas de l’achat d’une maison sans mise de fonds, les prêts sans intérêt sont une option intéressante, car ils vous permettent de rembourser l’argent à vos proches sur une période de temps, sans avoir à payer d’intérêts.
Toutefois, il est important de noter que les dons et les prêts sans intérêt peuvent être soumis à des règles fiscales et doivent être documentés correctement pour éviter de faire face à des complications fiscales par la suite.
Éléments à considérer avant de d’utiliser ce type de mise de fond
- Si vous décidez d’utiliser du Love Money à titre de mise de fonds pour l’achat de propriété, il est bon de savoir que vous devez également vous assurer que vous pouvez vous permettre le paiement mensuel de votre hypothèque, car le remboursement des prêts et des hypothèques peut être une charge financière importante.
- Il est également intéressant de noter que si vos proches détiennent une maison ou un immeuble, ils peuvent généralement servir d’équité (une forme de garantie pour le prêteur en cas de défaut). C’est une des façons d’obtenir de l’argent pour sa maison qui est très répandue.
Le « love money » est toutefois une des façons que les gens hésitent à utiliser puisqu’ils ont peur de demander et/ou de subir un refus.
5. Acheter à plusieurs personnes
Acheter une propriété à plusieurs personnes est une bonne solution pour acheter une maison sans mise de fonds. En achetant à plusieurs, un seul des acheteurs peut verser la mise de fonds pour l’acquisition résidentielle. De son côté, le deuxième acheteur doit s’engager à faire des versements égaux au premier acheteur ou prendre entente sur des versements inégaux si les revenus des deux acheteurs sont différents.
Il existe d’ailleurs plusieurs alternatives afin de déterminer comment se fera la vente de la maison (le cas échéant) si les versements des deux personnes sont inégaux. Pour déterminer ces alternatives ainsi que l’impact d’une mise de fonds différente entre les deux acheteurs, n’hésitez pas à poser les questions nécessaires à votre notaire.
6. Utiliser l’hypothèque d’un proche en garantie
Nous l’avons évoqué ci-dessus dans la section « love money », mais l’une des façons d’obtenir sa mise de fonds est d’utiliser l’hypothèque, la maison ou l’immeuble d’un tiers – comme un membre de la famille ou un ami. Cette technique consiste donc à utiliser ce qu’on appelle une garantie collatérale ou un prêt collatéral afin d’acheter avec zéro dollars en mise de fonds. Tout comme le « love money », il s’agit souvent et simplement de demander à un proche afin d’accéder à ce type d’apport au prêt hypothécaire.
7. Mettre en place une stratégie d’épargne
Cette stratégie n’est pas la plus rapide, mais elle est assurément la plus sage de toutes. En rencontrant votre planificateur financier, vous pourrez mettre en place une stratégie d’épargne gagnante et ainsi mettre de l’argent de côté pour l’achat de votre maison. L’idée est donc de présenter tous vos projets futurs à votre planificateur financier afin que celui-ci dresse le meilleur plan de match pour vos besoins.
8. Considérer la location avec option d’achat
De plus en plus populaire, la location d’une unité avec option d’achat permet de résider dans votre maison avant d’en devenir propriétaire. Ce type de financement convient généralement aux gens ayant eu des difficultés financières, aux nouveaux arrivants, aux étudiants… bref aux gens n’ayant pas de dossier de crédit ou un dossier de crédit en mauvais état.
Dans ce type de prise de possession, le locataire s’engage à verser un montant à chaque mois (le loyer) duquel est prélevé un certain pourcentage afin de contribuer à l’achat de la propriété au terme du contrat de location avec option d’achat. Si vous optez pour ce scénario, vous devrez entre-autre déterminer la durée du bail et les conditions de location, l’échéance de l’option d’achat, le prix de vente et les frais applicables. Intéressé par l’option de location-achat?
9. Obtenir un prêt ou se servir de sa marge de crédit
Si vous avez une bonne cote de crédit, vous pouvez envisager d’obtenir un prêt personnel pour couvrir votre mise de fonds. Cependant, les taux d’intérêt sur les prêts personnels sont souvent plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels, donc cette option peut être plus coûteuse à long terme.
Un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle peuvent servir de mise de fonds, bien que ce ne soit pas tous les prêteurs hypothécaires qui l’acceptent. Si vos vérifications pré-hypothécaires confirment que votre prêteur accepte ce type de participation (un courtier hypothécaire peut vous aider dans cette démarche), vous devrez tout de même présenter un excellent dossier de crédit.
Comment choisir entre le prêt personnel et la marge de crédit? La différence se trouve majoritairement au niveau de la fréquence de remboursement et du taux d’intérêt. Alors qu’une marge de crédit personnelle présente généralement un taux d’intérêt moins élevé et une fréquence de remboursement plus flexible, elle demande aussi plus de discipline que le prêt personnel qui est généralement accompagné d’un taux d’intérêt plus élevé et des versements égaux.
10. Refinancer l’une de vos propriétés
Votre hypothèque actuelle, si vous êtes déjà propriétaire d’un immeuble (ou d’un autre bien prenable en garantie), peut également servir de levier à l’achat d’une deuxième propriété. Comme nous l’avons expliqué au point 6, votre première demeure servirait alors de garantie collatérale dans l’objectif de prendre possession de votre deuxième nouvelle propriété.
C’est donc une option intéressante si vous n’avez pas les liquidités nécessaires au moment présent et que vous décidez d’acquérir une nouvelle propriété. Il s’agit donc d’utiliser l’une de vos propriétés qui présente une solidité financière aux yeux de l’institution prêteuse.
Pourquoi acheter une nouvelle maison facilite la sécurisation d’un prêt hypothécaire?
Beaucoup d’options, mais laquelle choisir?
Pour choisir l’option d’achat qui vous convient le mieux, vous devriez discuter avec un courtier hypothécaire et présenter votre projet ainsi que les informations concernant votre situation financière. Selon votre profil de crédit et votre situation unique, celui-ci saura vous aiguiller sur la meilleure option disponible pour vous – ou un mélange de celles-ci.
Vous avez un projet d’achat en tête?
Terrain Dev, un acteur immobilier de premier plan dans la ville de Québec, s’engage à concrétiser vos rêves résidentiels. Notre portefeuille comprend une variété de maisons neuves et jumelées, soigneusement conçues pour refléter les tendances contemporaines et respecter les normes environnementales les plus élevées.
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