Achat d’une nouvelle maison en 2023 | À quoi s’attendre

Durant les deux années de la pandémie, les ventes de maisons au Canada ont connu une forte expansion et les prix des propriétés résidentielles ont explosé. Ceci s’explique par la baisse du taux d’intérêt du prêt hypothécaire et la récession de l’offre. Cependant, depuis la fin de l’hiver 2022, on remarque un retour progressif à une certaine normalité qui devrait s’étendre jusqu’à l’année prochaine selon plusieurs experts immobiliers. Quelles sont les perspectives du marché immobilier en 2023?

Baisse du prix moyen des maisons

Selon un nouveau rapport de la Banque TD, le prix moyen d’une maison au Canada pourrait reculer de 20 à 25% d’ici le premier trimestre de 2023. Les prix de vente ont déjà commencé à diminuer cet été proportionnellement à la hausse des taux d’intérêt. Les dernières statistiques de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) indiquent que le prix moyen a atteint 629 971$ en juillet 2022, soit une diminution de 5% par rapport au prix enregistré le même mois l’année dernière (662 924$).

Selon l’évaluation récente du Directeur parlementaire du budget (DPB), les prix des maisons pourraient diminuer par rapport à leur pic, soit de 8 à 23% à Montréal et de 8 à 25% à Québec. En août dernier, les prix à Montréal et à Québec ont baissé respectivement de 3% et de 4% par rapport au sommet.

Des économistes de Desjardins ont ajusté leur prévision en août dernier pour viser un recul du prix moyen des maisons de 15% entre février 2022 et la fin de 2023. Cette tendance de recul des prix demeure insuffisante pour absorber la hausse spectaculaire des prix durant la pandémie qui a atteint 46%!

Facteurs de la baisse des prix

La correction des prix après la flambée enregistrée pendant la pandémie s’explique principalement par la hausse des taux hypothécaires. D’autres facteurs socio-économiques ont également favorisé ce retour:

• Le faible pouvoir d’achat des premiers acheteurs qui présentaient environ la moitié d’acheteurs durant les deux dernières années;
• L’affaiblissement des ventes en surenchère;
• L’inflation des prix de produits de consommation;
• L’endettement et l’insolvabilité élevés des ménages;
• La conjoncture économique mondiale due à la guerre en Ukraine;
• Etc.

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Hausse des taux d’intérêt hypothécaires

Afin de dynamiser les transactions immobilières durant la crise sanitaire et les investissements économiques en général, la Banque du Canada a fixé un taux directeur faible de 0,25%. À partir du mars dernier, ce taux a rebondi pour atteindre 3,25% le mois d’octobre. C’est la plus forte hausse que le pays ait subie en 24 ans. 

Par conséquent, le taux hypothécaire d’une durée de 5 ans a augmenté jusqu’à s’établir à 5% en juin dernier pour la première fois en 12 ans. Ceci a énormément compliqué la capacité d’emprunt des ménages pour l’achat de maison. Par exemple, si on ajoute 2% au taux d’intérêt hypothécaire de 500 000$, l’augmentation des mensualités serait de 527$, une somme d’argent ingérable par une grande partie des ménages. Le DPB estime que la remontée du taux hypothécaire fixe de 5 ans peut atteindre 6,25% d’ici la fin d’année.

Abordabilité d’achat en amélioration

Malgré la baisse des prix prévue en cours, acheter un logement abordable au Canada est encore difficile si la courbe des taux d’intérêt continue dans le même sens. En août 2022, l’évaluation du DPB montre que le coût d’une maison moyenne est supérieur de 67% à ce que le ménage moyen peut dépenser. On a vécu une remontée de 22 points seulement en 8 mois! Autrement dit, si le prix réel d’une maison est de 400 000$, il devrait être 240 000$ selon la capacité financière de l’acheteur et dans le cadre d’une utilisation normale de sa capacité d’emprunt.

Cette situation se manifeste par une récession du nombre d’acheteurs ainsi que par la chute des ventes qui ont baissé de 29% en juillet 2022 comparativement au juillet 2021. Desjardins prévoit une stabilisation des taux d’intérêt au début de l’année prochaine contribuant à l’amélioration de l’accessibilité à l’achat d’une nouvelle propriété en 2023. Les ventes des propriétés résidentielles devraient se stabiliser vers la fin de 2023 et amorcer un rebond en 2024.

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Abordabilité variable entre les villes

Les provinces qui ont subi les plus fortes hausses des prix verront les corrections les plus importantes, notamment les régions entourant Toronto, Vancouver et Montréal. Toutefois, cela n’implique pas que ces villes connaîtront les plus grandes améliorations. Les villes qui ont subi une détérioration sévère de l’abordabilité nécessitent plus de temps pour revenir aux niveaux d’avant la pandémie.

Selon le rapport de Desjardins, des villes comme Edmonton et Calgary pourraient revenir au niveau d’abordabilité d’avant la crise sanitaire d’ici la fin de 2024. En ce qui concerne la région montréalaise, la tendance de correction des prix pourrait être moins importante en considérant ces facteurs:

• L’ampleur du marché du travail;
• Le retour éventuel des travailleurs au bureau après le déménagement dans les banlieues pour travailler à distance pendant la pandémie;
• La reprise de l’immigration;
• La présence importante des spéculateurs et des acheteurs immobiliers à des fins d’investissement.

Toutefois, le marché immobilier au Québec demeure plus abordable que celui d’autres provinces au Canada. L’impact baissier pourrait être plus tangible dans les zones périphériques où la flambée des prix des maisons unifamiliales s’est plus manifestée. Le retour à la normalité  devrait toucher tous les types de propriétés. Les maisons unifamiliales seront les plus concernées, un peu moins les copropriétés et encore moins les propriétés à revenu.

Impact de la situation économique sur les  constructions neuves

Selon le rapport de Desjardins, une récession économique au Canada est prévue au début de l’année prochaine. Pour cela, les gouvernements sont exhortés d’atténuer les effets de ralentissement économique sur le secteur immobilier. Ils devraient également revenir aux programmes de subvention permettant d’alléger l’impact de la hausse des coûts de construction. Dans ce sens, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) fait appel aux municipalités et aux gouvernements afin d’investir dans la construction de nouveaux logements.

Par ailleurs, le Canada s’attend à accueillir 450 000 immigrants en 2023. Ceci nécessite l’installation d’un environnement propice au développement de la construction résidentielle. La disponibilité de l’offre contribue à l’accalmie du marché immobilier et freine les ventes en surenchère. Compte tenu de ces circonstances et des prix élevés des terrains, les experts immobiliers prévoient des logements plus petits, avec des cuisines partagées et des espaces communs.

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Réalisations résidentielles au Québec

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• St-Augustin | Projet du Boisé 
• Saint-Brigitte-de-Laval-Petite Europe | Phase 1
• St-Étienne-Albert-Rousseau | Phase 2
• Lac-Beauport-Exalt | Phase 1
• Saint-Émile – Projet Boisé Falardeau
• Neufchatel – Projet Chauveau
• Charlesbourg – Duplex ou maison Boul. Saint-Jacques
• Charlesbourg – Projet Georges-Muir
• Stoneham – Terrain à vendre
• Ste-Foy – Rue le Noblet

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